부부공동명의 장단점 완벽 정리
신축 아파트를 분양받거나 구축 아파트를 매수해서 취득하는 경우 모두 등기칠 때 명의를 갖게 되어 있습니다. 최근들어 정부는 부동산 관련 다양하고 강력한 정책을 시장에 내놓고 있는데 조금이라도 절세효과를 보기 위해 똑똑한 전략이 필요합니다. 특히 부부공동명의로 하게 되면 매년 종합소득세, 향후 매도시 양도소득세 그리고 월세로 수익을 볼 시 임대소득세에서 혜택을 볼 수 있기 때문에 많이들 알아보는 추세입니다.
하지만 많이 한다고 무조건 해야 하는 것은 아닙니다. 부부공동명의를 함으로서 장단점이 있기 때문에 장단점을 살펴보고 본인에게 장점이 더 많을 시에 하시면 됩니다. 많이들 착각하시는 부분이 공동명의시 재산세에서 절세 혜택을 보신다고 생각하시는 경우도 있는데 재산세의 경우에는 단독명의나 공동명의나 차이가 없기 때문에 해당 부분은 빼고 생각하시는게 좋습니다.
1. 종합부동산세 절세 효과 : 종합부동산세의 경우 개인별 소유 주택의 공시가격의 합산액이 6억원을 초과할 경우(1주택인 경우 9억원) 과세를 하게 됩니다. 예를 들어 공시가격 12억짜리 아파트를 단독으로 소유했을 경우 1주택 9억원을 초과함에 따라 종합부동산세가 부과되지만 부부공동명의로 지분을 반으로 나누게 되면 각각 6억원을 소유하고 있는 것으로 판단되어 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 즉, 1가구 1주택 시 종부세 면제가 가능합니다.
2. 임대소득세 절세 효과 : 임대소득세의 경우에도 종합부동산세와 마찬가지로 개인별 과세를 적용받기 때문에 공동명의가 유리합니다. 연간 임대로 얻는 소득에서 필요경비를 뺀 금액의 소득공제를 한 뒤에 과세표준을 산정해 구간별로 누진세율을 적용하게 됩니다. 그렇기 때문에 부부공동명의시 각각 본인에게 적용되는 누진세율 구간이 낮아지게 되므로 자연스럽게 절세효과를 누릴 수 있습니다.
3. 양도소득세 절세 효과 : 양도소득세 역시 임대소득세과 마찬가지로 지분에 따라 과세를 적용받기 때문에 부부공동명의가 유리합니다. 누진세율의 구조에서는 무조건 낮은 구간의 세율을 적용시키는 것이 절세의 가장 좋은 방법이기 때문에 지분을 나누는 것이 좋습니다. 예를 들어 매도시 양도차액의 수익이 1억원이라면 단독명의로는 35%의 세율이 적용되지만 공동명의로는 24%의 세율이 적용됩니다.
4. 상속세 절세 효과 : 상속세 역시도 개인별 재산을 기준으로 세율이 적용되기 때문에 재산을 분산시킬 수록 적용되는 과세 구간이 낮아짐으로서 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
1. 비용 발생 : 매수시 공동명의로 하지 않았었는데 단독명의에서 공동명의로 바꾸는 경우 증여로 판단되어 증여세와 취득세를 낼 수 있습니다. 배우자간의 증여는 10년간 최대 6억원까지 세액공제가 되긴 하지만 그 이상의 금액일 경우에는 증여세를 납부해야 하고, 증여받는 사람은 4%의 취득세까지 납부하게 되므로 잘 알아봐야 합니다.
2. 대출비율 하락 : 주택담보대출을 받을 시에 본인의 신용도뿐만이 아니라 공동명의자의 신용이 좋지 않거나 소득이 낮을 경우에는 단독명의보다 담보가능비율이 적어질 수 있습니다. 따라서 외벌이의 경우에 최대 대출 비율을 생각한다면 공동명의보다 단독명의가 나을 수도 있습니다.
3. 공동명의 지분 권리행사 불가 : 전월세 계약시나 매도시에는 무조건 공동의자의 동행 및 동의가 필요하고 동행이 안될 경우 대리인 서류를 갖추어야 합니다. 또한 압류나 가압류 시에는 공동명의 지분까지도 권리행사가 불가하니 잘 알아두어야 합니다.
부부공동명의 장단점을 잘 확인하시고 좋은 선택하시길 바라겠습니다. 이상입니다.